FAQ

De termen voorkooprecht en voorkeursrecht worden vaak door elkaar gebruikt, maar juridisch betekenen ze niet hetzelfde. Beide rechten geven iemand een bepaalde voorrang bij de aankoop van een woning of perceel, maar het moment waarop dit recht kan worden uitgeoefend verschilt aanzienlijk.

Wat is een voorkeursrecht?

Een voorkeursrecht geeft iemand het recht om als eerste te onderhandelen over de aankoop van een onroerend goed.

De eigenaar moet de begunstigde eerst de kans geven om een overeenkomst te sluiten voordat hij met andere kandidaat-kopers onderhandelt.

Belangrijk:

Wie kan een voorkeursrecht hebben?

Een voorkeursrecht kan onder andere toegekend worden aan:

Het voorkeursrecht wordt vaak opgenomen in een overeenkomst of contract.

Wat is een voorkooprecht?

Een voorkooprecht gaat een stap verder. Dit recht kan pas worden uitgeoefend nadat de eigenaar een akkoord heeft bereikt met een andere koper.

Met andere woorden:

Wanneer het voorkooprecht wordt uitgeoefend, treedt de begunstigde in de plaats van de oorspronkelijke koper.

Wanneer komt een voorkooprecht voor?

Er bestaan zowel wettelijke als contractuele voorkooprechten.

Wettelijke voorkooprechten

Deze worden opgelegd door de wet.

Voorbeelden zijn:

Contractuele voorkooprechten

Deze worden afgesproken tussen partijen. Bijvoorbeeld wanneer een eigenaar een voorkooprecht toekent aan een huurder of mede-eigenaar.

💡 Ons advies

Wil je een woning kopen of verkopen waarop een voorkoop- of voorkeursrecht rust?

👉 Laat de documenten altijd grondig nakijken. Deze rechten kunnen een belangrijke impact hebben op het verkoopproces en op de rechten van koper en verkoper.

Bij de verkoop van een woning, appartement of bouwgrond in Vlaanderen is een bodemattest verplicht. Dit attest wordt afgeleverd door de OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij) en informeert de koper over de bodemkwaliteit van het perceel.

Het bodemattest moet beschikbaar zijn vóór de verkoop en wordt opgenomen in de verkoopovereenkomst of compromis.

Wat staat er in een bodemattest?

Het bodemattest bevat onder andere:

Zo weet je als koper of er aanwijzingen zijn van mogelijke bodemverontreiniging.

Wat is een blanco bodemattest?

In veel gevallen ontvang je een blanco bodemattest.

Dit betekent dat:

Een blanco bodemattest is dus doorgaans geruststellend voor zowel verkoper als koper, maar geeft geen verdere garantie.

Wat als de grond als risicogrond beschouwd wordt?

Sommige activiteiten kunnen bodemverontreiniging veroorzaken of veroorzaakt hebben.

Voorbeelden zijn:

In dat geval kan de grond als risicogrond worden beschouwd.

Voor een risicogrond moet vaak eerst een oriënterend bodemonderzoek worden uitgevoerd door een erkend bodemsaneringsdeskundige.

💡 Ons advies

Vraag het bodemattest tijdig aan wanneer je jouw woning wil verkopen. Zo vermijd je vertragingen in het verkoopproces en weet je meteen of bijkomende onderzoeken nodig zijn.

Bij domoXim vragen wij het bodemattest automatisch op als onderdeel van een volledig en correct verkoopdossier.

✅ Kort samengevat

Bij elke vastgoedtransactie zijn vastgoedmakelaars en notarissen wettelijk verplicht om de antiwitwaswetgeving toe te passen.

Daarom controleren wij de identiteit van alle betrokken partijen en vragen we naar de oorsprong van de middelen die gebruikt worden voor de aankoop van een woning of ander vastgoed. Deze controles zijn niet alleen wettelijk verplicht, maar dragen ook bij aan een veilige en transparante vastgoedmarkt.

Mag je een woning met cash betalen?

Nee. Sinds 2014 is het verboden om een onroerend goed geheel of gedeeltelijk met contant geld te betalen.

👉 Zowel het voorschot als de aankoopprijs moeten via een bankoverschrijving verlopen.

Hoe verloopt de antwitwascontrole bij domoXim?

Bij elke verkoop of aankoop vullen wij voor de kopers en verkopers een digitale antiwitwasvragenlijst in. Zo kunnen wij onze wettelijke verplichtingen op een correcte en efficiënte manier uitvoeren.

De gevraagde informatie wordt vanzelfsprekend strikt vertrouwelijk behandeld en uitsluitend gebruikt in het kader van de wettelijke controles.

Wat gebeurt er bij verdachte transacties?

Vastgoedmakelaars en notarissen hebben een wettelijke meldingsplicht wanneer er ernstige aanwijzingen zijn van witwassen, fraude of andere financiële misdrijven.

Gelukkig verlopen de dossiers bij domoXim steeds op een transparante en correcte manier en hebben we tot op vandaag nog nooit een melding moeten doen.

👉 Heb je vragen over de antiwitwascontroles? Ons team licht dit graag verder toe.

Wanneer je samen eigenaar bent van een woning en uit elkaar gaat, zijn er verschillende oplossingen mogelijk.
Welke mogelijkheden zijn er?

1. De woning verkopen

Jullie kunnen ervoor kiezen om de woning te verkopen.

👉 Concreet:

Dit is vaak de meest duidelijke en definitieve oplossing.

2. De woning in onverdeeldheid houden

Jullie blijven samen eigenaar van de woning.

Dit kan interessant zijn:

⚠️ Let op: Dit vraagt goede afspraken rond gebruik, kosten en onderhoud.

3. Eén partner koopt de andere uit

Eén partner neemt de woning volledig over en betaalt een uitkoopsom aan de andere.

Belangrijk:

Ook wordt rekening gehouden met:

Wat als jullie er niet uitkomen?

Kunnen jullie geen akkoord bereiken?
Dan kan een rechter beslissen over de verdeling.

Daarbij wordt rekening gehouden met o.a.:

💡 Ons advies

Laat je goed begeleiden en neem geen overhaaste beslissingen.
👉 Een correcte waardebepaling en duidelijke afspraken zijn essentieel om conflicten te vermijden.

Vruchtgebruik betekent dat iemand het recht heeft om een woning of eigendom te gebruiken en er inkomsten uit te halen, zonder zelf de volledige eigenaar te zijn.

Bijvoorbeeld:

Wat is het verschil met blote eigendom?

Bij vruchtgebruik wordt het eigendom opgesplitst in twee delen:

🏡 Vruchtgebruiker

Heeft het recht om het goed te gebruiken.

Verplichtingen:

Blote eigenaar

Is de “echte” eigenaar van het goed, maar zonder gebruiksrecht.

Rechten en plichten:

⚠️ Belangrijk om te weten

Vruchtgebruiker en blote eigenaar zijn van elkaar afhankelijk. Geen van beiden kan volledig vrij beslissen zonder rekening te houden met de ander.

Wanneer komt dit vaak voor?

Deze constructie komt vaak voor:

💡 Ons advies

Laat je goed informeren over de rechten en plichten van beide partijen.
Duidelijke afspraken vermijden discussies en zorgen voor een correcte samenwerking.

Afbeelding FAQ19

De Vlaamse overheid werkt aan een nieuw verzameldecreet energie met een aantal praktische wijzigingen voor eigenaars.

De focus ligt op de overgang naar fossielvrije energie en meer duidelijkheid in de regelgeving.

Wat zijn de belangrijkste veranderingen (update 2026) ?

🔥 Meldingsplicht voor stookolie en propaan

Brandstofleveranciers zullen jaarlijks moeten doorgeven waar ze leveren. Zo krijgt de overheid beter zicht op woningen die nog met fossiele brandstoffen verwarmd worden.
Voor eigenaars betekent dit dat de uitfasering van stookolie en propaan concreter wordt.

🏗️ Meer tijd voor renovaties

De termijn voor de renovatieplicht wordt verlengd van 5 naar 6 jaar. Dit geeft eigenaars en kopers extra tijd om renovaties correct en doordacht uit te voeren.

📄 Duidelijkere regels rond EPC en renovatieplicht

Het decreet zorgt voor meer helderheid:

🏢 Meer flexibiliteit voor grote eigenaars

Grotere eigenaars (zoals steden of scholen) zullen hun verplichtingen op portefeuilleniveau mogen beheren.

👉 Dit geeft hen meer flexibiliteit in hoe en wanneer ze aan energienormen voldoen.

Wat betekent dit concreet voor jou?

Maar tegelijk krijg je meer tijd en duidelijkere regels.

💡 Ons advies

Hou rekening met deze wijzigingen bij aankoop, verkoop of renovatie van je woning.

Sinds de nieuwe Vlaamse Hemelwaterverordening is er ook bij een verbouwing met werken aan de afwatering een verplichting voor het installeren van een hemwaterput. Voorheen gold dit enkel bij nieuwbouw en sloop-en wederopbouw. Ook bij een uitbreiding van een bestaand gebouw zal het regenwater moeten worden opgevangen. Het volume van de waterput hangt af van de dakoppervlakte. Bijvoorbeeld: met een dak van 120 m² zal je 10.000 liter moeten opvangen. Een verplichte scheiding tussen regen- en afvalwater, en het installeren van een infiltratievoorziening zijn ook bij wet voorzien.

Wanneer u een woning of bouwgrond koopt, wordt vaak een opschortende voorwaarde opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst. De overeenkomst is een feit zodra ze door de verkoper en de koper wordt ondertekend, maar de uitvoering is afhankelijk van de realisatie van de opschortende voorwaarde. Een vaak voorkomende voorwaarde is deze tot het verkrijgen van een lening. U wil de woning kopen op voorwaarde dat u een lening krijgt bij de bank.

Als de bank uw aanvraag tot hypothecaire lening goedkeurt, is de opschortende voorwaarde gerealiseerd, en gaat de aankoop door. Krijgt u geen lening, dan zal de verkoop niet plaatsvinden, en dit zonder extra kosten.

Tip: informeer u bij verschillende banken voordat u aan uw zoektocht begint. Dit zorgt voor realistische verwachtingen en zo zal u sneller een perfecte match vinden!

Eigendom is het recht van een rechtssubject om over een zaak naar eigen goeddunken te beschikken en anderen van deze beschikking uit te sluiten.

Deze zaak kan een voorwerp zijn (bijvoorbeeld een boek) maar in de vastgoedcontext is dit een stuk grond, of een (deel van) een gebouw.

Eigendom van een natuurlijke persoon heet particulier of privaat eigendom dit in tegenstelling tot de eigendom van de gemeenschap: gemeenschappelijk of collectief eigendom. Denk dan bijvoorbeeld aan de gemene delen van een appartementsgebouw.

De rechthebbende van de eigendom van een zaak wordt eigenaar genoemd.

Een eigenaar mag binnen de grenzen van de wet "alles" met zijn of haar zaak doen. 

In het dagelijks spraakgebruik wordt “bezit” vaak als synoniem van eigendom gebruikt. Het recht maakt hier echter duidelijk een onderscheid: bezit is slechts het feitelijk kunnen beschikken over een zaak — de zaak kan bijvoorbeeld ook geleend, gehuurd, gepacht of gestolen zijn.

Het antwoord is duidelijk: neen. Een laadpaal behoort niet tot de minmale woonkwaliteiteisen waaraan elke huurwoning moet voldoen. Een huurder moet u dus in principe toestemming vragen omdat ze een wijziging aan het gehuurde aanbrengen.

Een laadpaal weigeren? U zal al een zeer gegronde reden moet kunnen aanvoeren, en de kans is reël dat u bij een vrederechter geen gleijk haalt. Beter is om duidelijke afspraken op papier te zetten. U kan bijvoorbeeld als verhuurder eisen dat een erkend vakman de werken moet uitvoeren. Of u kan bedingen dat de laadpaal na vertrek van de huurder moet blijven staan (al dan niet met een vergoeding).

Goed nieuws voor wie voor het eerst een woning koopt. Vanaf 1 januari 2025 dalen de verkooprechten, beter gekend als registratierechten, bij je aankoop van 3% naar 2%! 

Het standaardtarief bedraagt in Vlaanderen nog steeds 12 procent, maar sinds begin 2022 is er een verlaagd tarief voor wie een gezinswoning koopt.

Belangrijk hierbij is dat de aktedatum telt en dus niet de datum van het sluiten van de onderhandse verkoopovereenkomst (of compromis). Dit betekent dus dat er geen enkele reden is om je aankoop uit te stellen. Doorgaans zitten er vier maanden tussen het ondertekenen van het compromis en het verlijden van de authentieke akte. Tekende je dus een aankoopovereenkomst in september 2024 of ga je er dit jaar nog één tekenen, dan kom je in aanmerking voor deze verlaagde registratierechten als de akte in 2025 wordt opgesteld.

Belangrijk om te weten is wel dat er verder niets veranderd aan de bestaande regels. Je dient je dus binnen de 3 jaar te domiciliëren (gezinswoning) en binnen een termijn van 2 jaar mogen eventuele andere eigendommen niet meer in je bezit zijn. Het gaat dus over "de enige en eigen woning".

Een nieuw jaar brengt nieuwe regels!

We zetten alvast enkele van de belangrijkste wijzigingen in vastgoedland op een rij:

2025 brengt dus terug belangrijke veranderingen met zich mee voor wie een huis koopt en/of renoveert!

De nieuwe Arizona-coalitie heeft haar regeerakkoord voorgesteld, met heel wat concrete maatregelen. Maar wat verandert er voor jou als eigenaar of investeerder in vastgoed? We zetten de belangrijkste beslissingen voor je op een rij.

Goed nieuws: geen belasting op reële huurinkomsten

De gevreesde belasting op de werkelijke huurinkomsten komt er niet. Dit betekent dat je huurinkomsten op dezelfde manier belast blijven als vandaag. Gezien de krapte op de private huurmarkt is dit een verstandige beslissing die eigenaars en investeerders geruststelt. De federale intrestaftrek voor tweede verblijven en investeringspanden verdwijnt. Dit kan een impact hebben op je redement als je een lening hebt lopen voor een woning die je verhuurt.

Geen stijging van de BTW op renovaties

Eerdere plannen om het verlaagde BTW-tarief op renovaties te verhogen naar 9% zijn geschrapt. Veel renovaties zouden daarmee 3% duurder worden. Zo ver komt het dus gelukkig niet. Dit betekent dat renovatiekosten niet zullen stijgen door hogere belastingen.

Specifieke wijzigingen in de BTW bij renovaties

Hogere BTW op verbrandingsketels op fossiele brandstoffen

Vanaf nu betaal je 21% in plaats van 6% BTW op de levering en installatie van verbrandingsketels op gas of mazout bij renovaties van woningen ouder dan 10 jaar. 

Lagere BTW op warmtepompen

Wil je investeren in een warmtepomp? Goed nieuws: de BTW daalt tijdelijk van 21% naar 6% BTW voor de komende 5 jaar, wat een interessante besparing oplevert.

Andere wijzigingen die we voor jou opvolgen:

Schrapping van 'kleinere federale registratierechten en tasksen' vanaf 2026

Het regeerakkoord voorziet in de afschaffing van enkele kleinere federale registratierechten en taksen. Welke dat precies zijn, blijft voorlopig onduidelijk.

Minder adminstratie bij verhuur voor beroepsmatig gebruik

De verplicht bijlage nr. 270 MLH bij de belastingaangifte voor huurwoningen in beroepsmatig gebruikt wordt geschrapt. Er komt een eenvoudiger alternatief.

We volgen de situatie verder op en brengen je op de hoogte zodra er nieuwe details bekend worden!

De federale regering heeft aangekondigd dat ze de opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een hypothecair krediet bij de aankoop van een woning wettelijk wil verplichten. Zo wil de regering kopers beter beschermen. Zij krijgen de kans om na te gaan of ze een lening kunnen krijgen, en als dat niet het geval is, hoeven ze geen schadevergoeding aan de verkoper te betalen.

Vandaag is zo'n opschortende voorwaarde nog niet verplicht. Meestal vraagt de potentiële koper om deze toe te voegen aan een bod. Toch is zo'n voorwaarde geen vrijgeleide. De koper moet sowieso aan een aantal voorwaarden voldoen: hij of zij moet onder andere aantonen dat alle nodige stappen werden gezet, bv. tijdig meerdere banken aanspreken. De voorwaarde mag ook niet worden misbruikt om tegelijk op meerdere woningen te bieden en pas achteraf een keuze te maken.

Voor verkopers brengt dergelijke voorwaarde extra onzekerheid met zich mee. Zij accepteren een bod, maar de koper krijgt nog een aantal weken de tijd om de financiering rond te krijgen. Lukt dit niet? Dan heeft de verkoper tijd verloren en moet hij opnieuw op zoek naar geïnteresseerden.

Het verplicht invoeren van dergelijke voorwaarde lijkt ons als makelaar geen goed idee. Kopers die zich grondig hebben geïnformeerd bij de bank, of over de nodige financiële middelen beschikken staan met "een bod zonder opschortende voorwaarden" sterker in hun schoenen bij de onderhandelingen. En ook eigenaars kiezen graag voor meer zekerheid!

Een schenking wordt meestal beschouwd als een voorschot op de erfenis. Dat betekent dat een kind dat al een schenking kreeg, later doorgaans minder zal erven.

Hoe wordt dit geregeld bij een overlijden?

Bij een overlijden houdt de notaris rekening met eerdere schenkingen. Zo wordt de erfenis opnieuw “in evenwicht gebracht” tussen de erfgenamen.
De waarde van de schenking wordt dus meestal verrekend in de verdeling.

Wanneer wordt een schenking niet verrekend?

Dat kan wanneer uitdrukkelijk werd bepaald dat de schenking “buiten erfdeel” gebeurt.

In dat geval is het een extra voordeel en moet ze niet worden ingebracht in de erfenis.

⚠️ Zijn er grenzen?

Ja. Ouders kunnen niet volledig vrij beschikken over hun vermogen.

👉 De helft is beschermd voor de kinderen als wettelijk erfdeel.
De andere helft (het “beschikbaar deel”) kan vrij geschonken worden.

Wordt een kind benadeeld? Dan kan het via een vordering tot inkorting zijn deel opeisen.

Kan je een schenking later aanpassen?

Ja, een schenking kan nadien nog gewijzigd worden:

Hiervoor is wel akkoord nodig van zowel de schenker als het kind.

💡 Ons advies

Denk goed na over schenkingen en laat je tijdig begeleiden.
Een correct advies van je notaris voorkomt discussies en zorgt voor duidelijkheid achteraf.

Een belangrijke eerste stap is erkennen dat je investeringspand “anders koopt” dan een eigen woning.

De belangrijke aandachtspunten blijven

Denk ook aan het rendement

Bekijk vooraf:

💡 Ons advies

Laat altijd een analyse maken vóór je beslist. Een goed investeringspand verdient dan zichzelf terug 😊

De Vlaamse overheid wil de vergunningsprocedures voor bouwen en verbouwen versnellen. Vandaag duren vergunningstrajecten vaak lang en zijn ze complex, wat projecten vertraagt.

Wat is het plan van de Vlaamse regering?

In het Vlaams Regeerakkoord staat dat procedures:

👉 Het doel: minder vertragingen en meer duidelijkheid voor eigenaars en bouwers.

Welke concrete wijzigingen zijn in voorbereiding?

De sector stelt o.a. deze verbeteringen voor:

Daardoor zou de behandelingstermijn kunnen dalen van ongeveer 12 naar 9 maanden.

⚠️ Wat betekent dit voor jou als eigenaar?

Snellere procedures zorgen voor:

👉 Dit maakt de vastgoedmarkt vlotter en dynamischer.

Wat is het effect op de vastgoedmarkt?

Als vergunningen sneller worden toegekend:

💡 Ons advies

Hou rekening met mogelijke veranderingen als je bouw- of renovatieplannen hebt. Een goede voorbereiding en begeleiding helpen je om vlot door het vergunningsproces te gaan.

Bij domoXim raden we vaak aan om te starten met een huurcontract van één jaar. Zo leer je als eigenaar je huurder beter kennen en heb je na dat eerste jaar de vrijheid om te evalueren. Maar wat daarna? Dit zijn de vier mogelijke pistes:

🔹 1. Stopzetten na één jaar
Wil je de overeenkomst effectief laten eindigen na dat eerste jaar? Dan moet je als verhuurder een opzeg geven vóór de einddatum. Anders loopt het contract automatisch verder.

🔹 2. Stilzwijgende verlenging naar negen jaar
Doe je niets? Dan wordt het éénjarig contract automatisch omgezet naar een klassiek lange termijn of “negenjarig contract”, met als startdatum die van het oorspronkelijke contract.

🔹 3. Tijdelijke verlenging
Je kan ervoor kiezen om het contract tijdelijk te verlengen — bijvoorbeeld met nog een jaar — zolang de totaalduur niet langer dan drie jaar is. Dat kan eenvoudig via een addendum, zonder een volledig nieuw contract op te maken.

🔹 4. Automatische verlenging voorzien in het contract
Handig weetje: je kan al in het oorspronkelijke contract opnemen dat, als er geen opzeg volgt, de huur automatisch met één jaar verlengd wordt. Zo’n clausule is perfect wettelijk.

💡 Onze tip: met een éénjarig contract start je flexibel, maar het is belangrijk om tijdig te beslissen wat je daarna wil doen. Wij begeleiden je daar uiteraard graag bij!

👉 Zit je met vragen over jouw huurovereenkomst of de beste aanpak voor jouw situatie? Neem gerust contact op met ons team.

Dat hangt af van de situatie.

Een verhuurder kan in de huurovereenkomst afspraken opnemen over het houden van huisdieren, maar een algemeen en absoluut verbod is niet altijd vanzelfsprekend.

De rechtspraak evolueert steeds meer richting een afweging tussen de belangen van de huurder, de verhuurder en eventuele medebewoners.

Wat staat er in het huurcontract?

Wanneer je een woning huurt, ga je akkoord met de voorwaarden uit de huurovereenkomst. Staat daarin dat huisdieren niet toegelaten zijn, dan wordt verwacht dat de huurder die afspraak respecteert.

Wat zeggen rechters hierover?

Steeds vaker wordt rekening gehouden met het recht op een privé- en gezinsleven.

Sommige rechters oordelen dat het houden van een huisdier niet zomaar verboden kan worden wanneer:

Elk dossier wordt beoordeeld op basis van de concrete omstandigheden.

Wanneer kan een huisdier wél een probleem zijn?

Een verhuurder heeft het recht om op te treden wanneer een huisdier:

Bij appartementen wordt vaak ook rekening gehouden met de belangen van de andere bewoners van het gebouw.

Hoe pakt domoXim dit aan?

Bij domoXim geloven we in een evenwichtige aanpak.

Onze huurovereenkomsten bepalen dat huisdieren enkel toegelaten zijn na voorafgaande toestemming van de verhuurder.

Op die manier kan rekening worden gehouden met:

Bij overlast of schade kan deze toestemming herzien worden.

💡 Ons advies

Ben je verhuurder? Maak duidelijke afspraken over huisdieren vóór de start van de huurovereenkomst.

Ben je huurder? Vraag altijd vooraf toestemming en wees transparant over het huisdier dat je wil houden.

👉 Goede afspraken zorgen voor een zorgeloze verhuur en vermijden discussies achteraf.

✅ Kort samengevat

Mogelijk wel, maar momenteel gaat het nog om een voorstel van de overheid.
De maatregel is dus nog niet definitief van kracht.

Wat houdt het voorstel in?

De overheid bekijkt om vanaf 1 januari 2028 een indexatieverbod in te voeren voor slecht geïsoleerde woningen.

Concreet:

Ook woningen zonder geldig EPC zouden mogelijk onder dit verbod vallen.

⚠️ Waarom komt dit voorstel er?

Er zijn nog veel energieverslindende woningen in Vlaanderen. Vaak worden die bewoond door kwetsbare gezinnen met hoge energiekosten.

Met deze maatregel wil de overheid:

Wat betekent dit voor verhuurders?

Als het voorstel wordt ingevoerd:

Energieprestaties gaan dus een nog grotere rol spelen in verhuur.

💡 Ons advies

Wacht niet tot de regelgeving van kracht wordt.
👉 Investeren in energiezuinigheid is vandaag al belangrijk en zal in de toekomst alleen maar bepalender worden.

De verhuurtijd hangt af van verschillende factoren, maar met de juiste aanpak kan dit vaak snel gaan.

Wat beïnvloedt de verhuurtijd?

Hoe versnellen wij de verhuur?

👉 Hierdoor beperken we de leegstand en verhogen we jouw rendement.

De juiste huurprijs is cruciaal voor een vlotte verhuur.

👉 Te hoog? Dan blijft je woning langer leeg.
👉 Te laag? Dan verlies je rendement.

✅ Waar houden we rekening mee?

🎯 Onze aanpak

Bij domoXim bepalen we een realistische en marktconforme huurprijs op basis van:

👉 Zo verhuur je sneller én aan de juiste prijs.

Ja, als verhuurder heb je het recht om te kiezen aan wie je verhuurt.
👉 Maar die keuze mag niet discriminerend zijn.

✅ Wat mag wel?

Je mag een huurder selecteren op basis van objectieve criteria zoals:

❌ Wat mag niet?

Je mag geen kandidaat weigeren op basis van:

👉 Dat wordt beschouwd als discriminatie en is verboden.

💡 Ons advies

Werk altijd met duidelijke selectiecriteria en laat je begeleiden.
👉 Zo kies je een sterke huurder én vermijd je discussies achteraf.

Stel dat er met je huurder een woninghuurovereenkomst van korte duur werd afgesloten, die reeds eenmaal werd verlengd. Deze overeenkomst wordt door de huurder tijdig, voor de vervaldatum, opgezegd omdat de huurder zijn intrek zal nemen in een nieuw pand. Door omstandigheden zal is er echter vertraging en zal de intrek moeten worden uitgesteld.

Kunnen huurder en verhuurder dit contractueel regelen?

Reeds verlengd contract?

Als de huurovereenkomst al eens werd verlengd, dan is een tweede verlenging volgens de wet niet mogelijk. Dit zou namelijk leiden tot een contract van 9 jaar (lange duur), wat niet de bedoeling is.

Bezetting ter bede

De oplossing is de bezetting ter bede. Hierdoor kan de huurder tijdelijk blijven. Aan de huurder wordt een precair gebruiksrecht toegekend, dat enkel als doel heeft een tijdelijke situatie te overbruggen.De concrete modaliteiten kunnen best geregeld worden in een overeenkomst. Essentieel is dat er aan het gebruiksrecht ten alle tijden door elk van de partijen een einde kan worden gemaakt. In ruil voor het gebruiksrecht kan een vergoeding afgesproken worden. Hier wordt dan niet gesproken over een huurprijs maar over een gebruiksvergoeding.

 Let wel, misbruik van deze regeling kan leiden tot een herkwalificatie. Dat wil zeggen dat de huurovereenkomst wordt gezien als een standaard huurovereenkomst van 9 jaar, met alle wetgeving die hieraan gelinkt is.

Stel dat je als verhuurder overweegt zonnepanelen te plaatsen, kan je dan nadien aan de huurder een vergoeding of een hogere huurprijs vragen? Recent oordeelde een rechter dat dit niet kan!

Aangewezen is dus om vooraf afspraken hierover te maken. Voer je met het akkoord van de huurder energiebesparende investeringen uit? Dan kan je afspreken om de huurprijs te verhogen. Dit geldt niet voor werken die nodig zijn om aan de minimale kwaliteitsnormen te voldoen. 

Is het huurcontract getekend voor 2019? Dan kan een prijs pas aangepast worden na een driejarige periode en moet de huurwaarde minstens 10% hoger liggen. Zelfs met het akkoord van de huurder kan je hiervan niet afwijken.

Bij een verhuur van een hoofdverblijfplaats, moet de verhuurder de plaatsbeschrijving verplicht registreren.

Dit kan samen met de huurovereenkomst gebeuren of apart. Let wel: u moet de huurovereenkomst binnen de twee maanden na ondertekening (en dus niet na de aanvang ervan) registreren, en dit kan dan gratis.

Niet-registratie kan vervelende gevolgen hebben voor de verhuurder. Bij een eventuele procedure bij uittrede voor de vrederechter, zal deze geen rekening houden met de plaatsbeschrijving als deze niet geregistreerd is. Dit is meestal nadelig voor de eigenaar-verhuurder.

Heeft u meer informatie nodig? Neem vrijblijvend met ons contact op.

Ja, absoluut.

In Vlaanderen is de registratie van een huurcontract voor een woning bovendien wettelijk verplicht.

Wie moet het huurcontract registreren?

De verantwoordelijkheid ligt bij de verhuurder.

Wanneer je werkt met een vastgoedmakelaar, kan deze de registratie meestal voor jou in orde brengen. Bij domoXim is dit standaard inbegrepen in onze verhuurdienst.

Binnen welke termijn moet je registreren?

Het huurcontract moet geregistreerd worden binnen de twee maanden na ondertekening. Ook de plaatsbeschrijving moet worden geregistreerd en toegevoegd aan het dossier.

⚠️ Wat als het huurcontract niet geregistreerd wordt?

Een niet of laattijdig geregistreerd huurcontract kan belangrijke gevolgen hebben voor de verhuurder.

Bij een woninghuurcontract van lange duur kan de huurder in bepaalde gevallen:

Dat kan leiden tot onverwachte leegstand en financiële verliezen.

Geldt dit ook voor korte huurcontracten?

Ja.

Veel verhuurders denken dat enkel huurcontracten van 9 jaar geregistreerd moeten worden, maar dat klopt niet. Ook huurcontracten van korte duur (minder dan 3 jaar) moeten geregistreerd worden.

Waarom is registratie zo belangrijk?

Een geregistreerd huurcontract:

Ons advies

Wacht niet tot het laatste moment om je huurcontract te registreren.

Bij domoXim zorgen we voor een volledige en correcte opvolging van het verhuurdossier, inclusief:

✅ Kort samengevat

Bij schade in een huurwoning is het niet altijd meteen duidelijk wie de kosten moet dragen: de huurder of de verhuurder.

De verdeling hangt af van de oorzaak van de schade en het type herstelling.

Welke schade is voor rekening van de huurder?

Een huurder moet de woning gebruiken en onderhouden als een goede huisvader.

Dat betekent dat de huurder verantwoordelijk is voor:

👉 Enkele voorbeelden:

Welke herstellingen zijn voor rekening van de verhuurder?

De verhuurder is verantwoordelijk voor:

👉 Voorbeelden:

⚖️ Wat is het verschil tussen slijtage en schade?

Dit is vaak de belangrijkste discussie.

Normale slijtage ontstaat door gewoon gebruik van de woning en is ten laste van de verhuurder.

Schade ontstaat door foutief gebruik, onvoorzichtigheid of onvoldoende onderhoud en is ten laste van de huurder.

Zo is een versleten vloer na vele jaren normaal, terwijl diepe krassen of brandplekken als schade worden beschouwd.

Waarom is een plaatsbeschrijving zo belangrijk?

Een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij de start en het einde van de huur helpt om te bepalen:

Een goede plaatsbeschrijving voorkomt veel discussies bij het einde van de huurovereenkomst.

Wat bij een discussie?

Zijn huurder en verhuurder het niet eens over de verdeling van de kosten?

Dan proberen partijen eerst samen een oplossing te vinden. Lukt dat niet, dan kan het dossier worden voorgelegd aan het vredegerecht.

💡 Ons advies

Duidelijke afspraken en een goede plaatsbeschrijving zijn de beste manier om problemen te vermijden.

Bij domoXim begeleiden we zowel verhuurders als huurders en kunnen we je helpen bij vragen rond onderhoud, schade en herstellingen.

✅ Kort samengevat

De residentiële huurmarkt is oververhit, niet letterlijk natuurlijk, maar we spreken hierover een schaarste in het aanbod en dus ook stijgende huurprijzen. Slecht nieuws voor huurders, maar een gouden kans voor iedereen die denkt aan investeren in vastgoed.

Volgens ons is investeren in een appartement of woning altijd een goede investering. Maar je moet weten aan wat je begint en zeker rekening houden met je eigen situatie. 

 Wij merken dat de vraag naar huurwoningen en appartementen blijft groeien. Uit de talloze bezoeken kunnen we dan ook de beste kandidaat filteren. De huidige economische situatie zorgt ook voor kwalitatieve huurders. We verhuurden bijvoorbeeld net een appartement in de dorpskern van Boortmeerbeek aan een jong koppel waarvan beide partners werken, maar die de stap naar een koopwoning nog niet durven zetten.

Meer huurders en minder panden, dat blijkt uit de cijfers van 2023, en die trend zet zich ook dit jaar verder. Aangezien de huurprijzen de indexatie volgen ben je als eigenaar ook zeker van je rendement.

Natuurlijk mag je niet uit het oog verliezen dat er ook verplichtingen zijn als verhuurder. Denk maar aan het aanleveren van allerlei attesten, en het voldoen aan de woonkwaliteitsnormen. Een goed plan is het halve werk, en met slim advies haal je het maximale uit je investering.

Wist je trouwens dat zowel woningen als appartementen vlot verhuurd raken? 

Je hebt je droomhuis gevonden, maar het is verhuurd. Of je er nu zelf wilt wonen of het als investering ziet, hieronder vind je enkele belangrijke zaken om in overweging te nemen:

Wat gebeurt er met het huurcontract na de verkoop?

De bestaande huurovereenkomst blijft van kracht; de verkoop van het pand betekent dus niet dat het huurcontract stopt. Zelfs als dit vermeld staat in het contract!

Huurder uitzetten voor eigen gebruiken

Je kunt het huurcontract pas opzeggen na het tekenen van de notariële akte, het moment van de eigendomsoverdracht dus. Dit geldt ook als je kinderen in het huis of appartement willen gaan wonen. Concreet moet je eerst nakijken welk type huurcontract er werd getekend. Is het een contract van lange duur? Dan dien je via een aangetekende opzegbrief de mededeling te geven dat je zelf in de woning gaat wonen. De opzegtermijn is dan 6 maanden vanaf de eerstvolgende maand. De huurder kan steeds een kortere 'tegenopzeg' geven. Na de opzegtermijn heb je een jaar de tijd om te verhuizen, waarna jij of je kinderen er dus moeten gaan wonen.

Wil je de gekochte huurwoning verbouwen?

Dan kun je de opzeg enkel doen aan het einde van elke 3 jarige periode (3-6-9 contract) met een opzegtermijn van 6 maanden én een schadevergoeding. Is het huurcontract niet geregisteerd, dan is er een extra mogelijkheid als koper. Dit is het zogenaamse 'gunstregime' waarbij je slechts een opzeg van 3 maanden moet aanhouden.

Als je dus een verhuurde woning koopt waarin je zelf wil wonen, informeer dan altijd eerst naar:

Ja, dat is momenteel niet verboden in Vlaanderen.
Maar er zijn wel enkele belangrijke aandachtspunten.

Wat zegt de wetgeving?

Het Vlaams Woninghuurdecreet verplicht niet dat een huurder over een geldige verblijfstitel beschikt. Je mag dus in principe verhuren aan iemand zonder wettig verblijf.

Daarnaast kan het weigeren van een kandidaat-huurder louter op basis van verblijfsstatuut gezien worden als indirecte discriminatie.

Zijn er risico’s als verhuurder?

Hoewel het wettelijk mogelijk is, zijn er wel praktische risico’s:

Daarom raden we aan om duidelijke afspraken op te nemen in het huurcontract.

Wat verandert er in de toekomst?

De Vlaamse overheid werkt aan nieuwe regelgeving waarbij bepaalde gegevens van verblijfsdocumenten verplicht zouden worden. Deze aanpassing wordt verwacht tegen eind 2026.

Belangrijk om te weten

Vanuit de vastgoedsector wordt benadrukt dat verhuurders en makelaars geen controleplicht mogen krijgen over verblijfsdocumenten. We zijn geen immigratiecontroleur.

💡 Ons advies

Twijfel je over een specifieke situatie?
Laat je begeleiden door een vastgoedmakelaar.

Koop je een woning die al verhuurd is? Dan neem je het bestaande huurcontract automatisch over. De verkoop van het pand verandert niets aan de rechten van de huurder.

Wat gebeurt er met het huurcontract?

Het huurcontract blijft gewoon doorlopen onder dezelfde voorwaarden.

Kan je de huurder zelf laten vertrekken?

Ja, maar er gelden duidelijke regels.

👉 Eerst en vooral:

Opzeg voor eigen gebruik:

Wat als je wil verbouwen?

Ook dan kan je het huurcontract opzeggen, maar:

👉 Is het huurcontract niet geregistreerd?
Dan kan je soms sneller opzeggen (gunstregime).

Waar moet je zeker op letten?

Voor je koopt:

👉 Deze elementen bepalen jouw rechten als koper.

💡 Ons advies

Laat je altijd goed informeren vóór je een verhuurde woning koopt. Zo vermijd je verrassingen en weet je exact wat mogelijk is.

Bij de aankoop van een woning betaal je naast de aankoopprijs ook een aantal bijkomende kosten. Reken gemiddeld op 10% tot 15% extra kosten, afhankelijk van je situatie.

Wat zijn de belangrijkste kosten?

1. Registratierechten

Dit is de grootste kost.

👉 In Vlaanderen betaal je:

2. Notariskosten

De notaris zorgt voor de juridische afhandeling van de aankoop.

Deze kosten bestaan uit:

3. Kosten voor je lening (indien van toepassing)

Als je een lening aangaat, komen daar ook kosten bij:

4. Extra kosten

Afhankelijk van het dossier kunnen er nog extra kosten zijn, zoals:

Wat moet je zeker onthouden?

De totale aankoopkost gaat dus verder dan enkel de prijs van de woning. Een goede voorbereiding voorkomt verrassingen achteraf.

💡 Ons advies

Laat je vooraf goed informeren over alle kosten.
Zo weet je exact wat je budget is en kan je met vertrouwen op zoek naar jouw woning.

Koop je een woning in Vlaanderen als gezinswoning? Dan kan je in aanmerking komen voor een verlaagd tarief van registratierechten van 2% (sinds 1 januari 2025).

Het standaardtarief blijft 12%, maar voor wie een enige eigen woning aankoopt, geldt dit gunsttarief.

✅ Wanneer geniet je van het verlaagd tarief?

Je hebt recht op 2% registratierechten als:

Om het verlaagd tarief te behouden:

De woning moet dus effectief jouw enige en hoofdverblijfplaats zijn.

💡 Ons advies

Laat je goed begeleiden bij je aankoop.
Kleine details kunnen een groot verschil maken in de registratierechten die je betaalt.

Ja, het is mogelijk dat de verkoper na de notariële akte nog tijdelijk in de woning blijft wonen. Dit moet wel duidelijk en vooraf afgesproken worden tussen koper en verkoper.

Na de akte wordt de koper juridisch eigenaar en mag hij in principe meteen beschikken over de woning. Toch kiezen veel partijen voor een praktische oplossing.

Welke oplossingen zijn er?

1. Bezettingsovereenkomst (meest gebruikt)

De verkoper blijft tijdelijk in de woning, meestal tegen een bezettingsvergoeding (een soort gebruiksvergoeding). Dit wordt opgenomen in de compromis of akte en zorgt voor een duidelijke overgang.

2. Tijdelijk huurcontract

Een andere mogelijkheid is dat de koper de woning tijdelijk verhuurt aan de verkoper.

👉 In dat geval worden duidelijke afspraken gemaakt over:

⚠️ Belangrijk om te weten

Welke oplossing je ook kiest: duidelijke schriftelijke afspraken zijn essentieel

Zorg dat alles goed vastligt:

💡 Ons advies

Denk hier al op voorhand over na en neem het mee in de onderhandelingen.
👉 Zo vermijd je discussies achteraf en verloopt de overdracht vlot en correct.

De compromis is de onderhandse verkoopovereenkomst tussen koper en verkoper. Dit is een juridisch bindend document waarin alle afspraken rond de verkoop van de woning worden vastgelegd.

Met andere woorden: vanaf het moment dat de compromis getekend is, ligt de verkoop in principe vast.

Wat staat er in een compromis?

In de compromis worden alle belangrijke afspraken opgenomen, zoals:

👉 Dit document vormt de basis voor de latere notariële akte.

⚠️ Belangrijk om te weten

Na de ondertekening ben je juridisch gebonden aan de overeenkomst.
Ontbinden kan enkel nog in specifieke gevallen, bijvoorbeeld als een opschortende voorwaarde niet wordt vervuld.

💡 Ons advies

Teken nooit een compromis zonder grondige controle.
Laat je altijd begeleiden door een vastgoedmakelaar en notaris, zodat je zeker bent dat alle afspraken correct en in jouw voordeel zijn opgesteld.

Ja, een EPC (Energieprestatiecertificaat) is verplicht bij verkoop.

Zonder EPC mag je jouw woning niet te koop aanbieden.

⚠️ Wat moet je weten?

Ons advies

Laat het EPC op tijd opmaken.
👉 Zo vermijd je vertraging in je verkoopproces.

Ja, absoluut.

Bij de aankoop van een woning ben je volledig vrij om zelf een notaris te kiezen. Je notaris is net als je vastgoedmakelaar een belangrijke vertrouwenspersoon die je begeleidt, adviseert en ervoor zorgt dat alles juridisch correct verloopt.

✅ Wat als de verkoper al een notaris heeft?

Geen probleem.

De verkoper kiest zijn notaris en jij mag als koper eveneens een eigen notaris aanstellen. Beide notarissen werken vervolgens samen aan hetzelfde dossier.

Kost een tweede notaris extra geld?

Nee.

Een veelvoorkomend misverstand is dat twee notarissen hogere kosten met zich meebrengen. Dat is niet het geval. Het wettelijke ereloon wordt verdeeld tussen beide notarissen. Je geniet dus van de begeleiding van je eigen notaris zonder bijkomende notariskosten.

⚖️ Zijn notarissen onafhankelijk?

Ja.

Notarissen zijn wettelijk verplicht om onafhankelijk, onpartijdig en in het belang van alle partijen te handelen. Ook wanneer enkel de notaris “van de verkoper” betrokken is, mag je erop vertrouwen dat het dossier correct en objectief wordt behandeld.

Waarom kiezen veel kopers toch voor een eigen notaris?

Een eigen notaris kan je:

👉 Zeker bij een eerste aankoop ervaren veel kopers dit als een grote meerwaarde.

💡 Ons advies

Kies een notaris waarmee je een goed gevoel hebt en die bereikbaar is voor jouw vragen.

Een woning kopen is een belangrijke stap. Met de juiste begeleiding ben je zeker dat alles juridisch en administratief correct verloopt.

✅ Kort samengevat

Het asbestattest is een officieel document dat de aanwezigheid en staat van asbesthoudende materialen in een gebouw bevestigt

Een gecertificeerd asbestdeskundige voert een grondige inspectie uit. Dit omvat het visueel controleren van verdachte materialen en, indien nodig, het nemen van monsters voor laboratoriumanalyse. Op basis van deze inspectie stelt de deskundige het asbestattest op.

Asbest kan ernstige gezondheidsrisico's veroorzaken, zoals asbestose, mesothelioom en longkanker, als de vezels vrijkomen en ingeademd worden. Door gebouwen op asbest te controleren en deze informatie beschikbaar te maken, kunnen eigenaren en bewoners beter geïnformeerde beslissingen nemen.

Wist je dat alle attesten van de woningen die te koop staan bij domoXim, beschikbaar staan op onze website?

Het asbestattest is trouwens verplicht voor alle gebouwen die vóór 2001 zijn gebouwd. Dit geldt zowel voor residentiële als niet-residentiële gebouwen.

Als er asbest wordt gevonden, zal het asbestattest aanbevelingen bevatten voor het beheer of de verwijdering ervan en dit afhankelijk van de staat en locatie. Het verwijderen van asbest is niet altijd verplicht, tenzij het materiaal in slechte staat verkeert en een direct gezondheidsrisico vormt. Dit kan natuurlijk een invloed hebben op de verkoopprijs van de woning.

Verkopen wij jouw woning en is een asbestattest nodig? Dan zorgen we voor een snelle afspraak met de expert.

Januari 2027 wordt trouwens de uniforme deadline voor het Asbestattest Gemene Delen. Elke VME zal tegen dan - los van de eventuele verkoop van een appartement in het gebouw - over een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen (zoals de inkom en de trappenhal) moeten beschikken.

Bij elke verkoop van een woning of appartement in Vlaanderen zal je vastgoedmakelaar een bodemattest opvragen.

Dit attest vermeldt alle relevante gegevens die de OVAM over de grond heeft. Het informeert de koper over de bodemkwaliteit van de grond. Voor elke overdrachtsovereenkomst, zowel voor risicogronden als niet-risicogronden, is een dergelijk attest noodzakelijk.

Het bodemattest vermeldt naast het adres van de grond (kadastrale gegevens) ook of de grond wel of niet in het grondeninformatieregister is opgenomen.

Indien de grond niet in het grondeninformatieregister is opgenomen, vermeldt het bodemattest dat er bij de OVAM geen aanwijzingen zijn dat er op de grond bodemverontreiniging voorkomt. Dit noemen we een ‘blanco bodemattest’.

Als er op de grond activiteiten zijn of waren die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken, zoals bijvoorbeeld een benzinestation of een oude stortplaats, moet er eerst een oriënterend bodemonderzoek worden uitgevoerd op deze risicogrond.

Wanneer koper en verkoper een compromis tekenen, dan is dit bindend.

Enkel wanneer één van beide partijen kan bewijzen dat er grondige redenen zijn om onder de verkoop uit te komen, kan de verkoop eventueel niet door gaan. Grondige redenen kunnen onder meer zijn: wilsonbekwaamheid of bedrog. In alle andere gevallen leidt een compromis tot verkoop, of eventueel tot ontbinding door middel van een schadevergoeding.

Laat u dus steeds goed begeleiden bij elke verkoop of aankoop!

Wist je dat bij een verkoop iedereen vrij is om zijn of haar notaris te kiezen? Gelukkig maar, want je notaris is naast je makelaar een echte vertrouwenspersoon! Iemand die op belangrijke momenten in je leven, zoals de verkoop of de aankoop van een huis, je kan begeleiden met eigen advies.

Heeft de verkoper zijn eigen notaris gekozen? Geen probleem. Dan kan jij toch nog altijd een andere notaris aanspreken als koper.

Meer nog, het feit dat er twee notarissen zijn in één dossier heeft geen invloed op de totale kosten. De notarissen delen dan immers het verschuldigde ereloon. Twee voor de prijs van één dus 😉.

Elke notaris heeft de plicht op in elk dossier, volledig onafhankelijk en onpartijdig te handelen. Je mag dus op je beide oren slapen, ook als de notaris van de verkoper aangesteld is in je aankoopdossier!